Người mua nhà rất khó biết khi nào mình đang trả giá quá cao hay khi nào nên quyết định ngừng theo đuổi một căn nhà. Mẹo bỏ túi sau đây từ Estaview bất động sản Tây Nguyên sẽ vô cùng hữu ích cho những người đang trong quá trình “săn” một ngôi nhà giá hợp lý.

Phương pháp dòng tiền

1 Công thức xác định giá bất động sản hiện tại
– C: Giá chủ nhà chào bán
– T: Giá thuê 1 tháng ( 1 năm cho thuê là 10 tháng)
– V là tỉ lệ vốn hóa
V = (10T/C) x 100%
Chọn 5 bất động sản cùng khu vực tương tự như bất động sản định mua (càng nhiều càng tốt)
Vt là tỷ lệ vốn hóa trung bình trong khu vực đó
Vt= (Vt1+Vt2+Vt3+Vt4+Vt5)/5
H là giá trị thực tế của bất động sản hiện tại
H= 10T/Vt
Ví dụ cụ thể
Giá chủ nhà chào bán = C = 2 tỷ
Giá cho thuê bất động sản đó 1 tháng = T = 5 triệu
(10T=50 triệu = 0,05 tỷ)
Tỷ lệ vốn hóa: V= (0,05/2) x 100% = 2,5%
Vt= 3% ( Tỷ lệ vốn hóa trung bình khu vực)
V= 2,5% ( Tỷ lệ vốn hóa của bất động sản )
V<Vt
Bất động sản có khả năng tăng thêm được tỷ lệ vốn hóa
Suy ra giá trị bất động sản hiện tại
H= 10T/Vt = 0,05/0.03= 1,66 tỷ
2 Công thức định giá bất động sản nhà phố
H= (đơn giá) x(diện tích) = G x (a x b)
Bất động sản nhà phố có chiều dài dài hơn chiều dài trung bình khu vực
Ví dụ 1
Gt Giá trung bình khu vực = 30 triệu/m2
a chiều ngang bất động sản = 5m
b chiều dài bất động sản = 20m
Chiều dài trung bình khu vực =15m
H= 30 x 5 x (15 x 100% + 5 x 80%) = 2,85 tỷ
Ví dụ 2: Đối với nhà ống ở nông thôn, thị trấn, thị xã:
Gt – Giá trung bình khu vực = 5 triệu/m2
a – chiều ngang bất động sản = 5m
b – chiều dài bất động sản = 35m
Chiều dài trung bình khu vực = 20m
H= 5 x 5 (20 x 100% + 5 x 80% + 10 x 70%) = 775 triệu